כך תוכלו לקנות בית באיטליה 

עצרו הכול כי השמועות נכונות: כן, אתם יכולים סוף-סוף לשים את ידכם על נכס באיטליה שטופת השמש עבור יורו אחד בלבד. אך כמו כל דבר בחיים, גם כאן יש קאטצ' מסוים.

ראשית נאמר שההצעה היא אמיתית לחלוטין ותקפה לכפר בשם אולואי המצוי בסרדיניה (Ollolai, Sardinia) המונה כ-1,300 איש, מתוכם צעירים ספורים. הכפר עושה מאמצים כבירים מאז 2015 לבלום את מגמת צמצום האוכלוסייה. אי לכך הקונים פוטנציאליים ירוויחו אמנם מציאה, אולם בו-בזמן ההשקעה שלהם אמורה לסייע לקהילה המקומית ולהיסטוריה של הכפר.

אפשרות השקעה בדרום איטליה – מדוע כדאי?

קניית נכס באיטליה בכל הקשור למשקיעים הזרים, היא קניה שמתפקסת לרוב על אזורה הדרומי של המדינה. הסיבה שרבים בוחרים להתמקד בדרום איטליה אינה מקרית, והיא מבוססת על כך שממשלת איטליה החליטה בשנים האחרונות להזרים תקציבים רבים לטובת פיתוח אזור זה.

 לצד השקעתה של ממשלת איטליה, גם האיחוד האירופאי תומך בטיפוח האזור, כך שאזור ההשקעה של היום – הוא אזור הרווח של המחר.

אז מדוע כדאי ללכת על רכישת נדלן באיטליה דווקא באזורה הדרומי? ראשית, המחירים הזולים המאפיינים את האזור, בעיקר בעת שמשווים את המחירים לנכנסים המוצעים למכירה בצפון איטליה. לצד המחירים הזולים שהופכים את הנכסים לנגישים יותר, הרי שהנדל"ן באזור זה הופך מפותח יותר ויותר משנה לשנה, כך שעולה הסבירות כי ההשקעה באזור תניב רווחים גדולים יותר למשקיעים בו כיום. אם השקעת נדל"ן מבוססת בעיקר על זיהוי הזדמנויות, הרי שזו ההזדמנות שלכם לרכוש נכס באיטליה במחיר משתלם.

מחירי נדל"ן באיטליה – מה המספרים אומרים?

באיטליה ניתן ליהנות מחוקי מס נוחים מאד. מעבר לכך, אם מתפקסים לרגע על המחירים, הרי שאזור הדרום כאמור מנגיש את השקעות הנדל"ן יותר מאזורים אחרים. כך לדוגמא, ניתן להסתכל על דירות יוקרה מפוארות באזור קלבריה המתומחרות בכרבע מיליון יורו בלבד.

לצורך העניין, דירות בגודל דומה באזור מרכז איטליה מתומחרות בעלות כפולה ומגיעות גם לכ-500,000 יורו. חשוב לציין כי מעבר למחירים האטרקטיבים שהופכים את ההשקעה לנוחה יותר, הרי שאזור הדרום מסתמן כאזור ההשקעה האידיאלי ביותר כעת, זאת מאחר והוא נמצא בפיתוח כך שהעיניים נשואות אליו.

אז האם כדאי להשקיע בנדל"ן באיטליה בשנת 2019? התשובה לכך חיובית. המחירים הנוחים והתשואה הרווחית הופכים את ההשקעה לכדאית מאד, כאשר ניתן לראות דרך קבע איך איכות החיים צומחת באזור הדרום. נצלו את ההזדמנות להשקיע בקרקעות באזורים אלו והצטרפו אל יזמים ואנשים פרטיים שכבר נהנים מהשכרתם של בתי נופש עבור תיירים, שגם הם הופכים את ההשקעה שלכם לכדאית.

המבנים המוצעים לרכישה הם מבנים היסטוריים שהוזנחו עשרות שנים (ולפעמים אף יותר), וכחלק מתנאי מהרכישה תתבקשו לשפץ אותם על-פי רוח המקום וחוקי השימור המתבקשים. לוח הזמנים לסיום השיפוץ הוא 3 שנים מרגע הרכישה. במקרה שהשיפוץ לא יסתיים בזמן, לכפר יש את הזכות לרכוש את המבנה בחזרה במחיר הרכישה הנמוך. 

לעוד מידע לגבי נכנס באיטליה צרו קשר עוד היום עם גל אוסובקסי איש הנדלן שלכם גם באיטליה 

 10 דברים שאתם חייבים לבדוק לפני קניית דירת החלומות שלכם 

^{אתם אמנם רוצים להיכנס כבר לבית החדש שלכם, אבל אסור לכם למהר מדי. אלה הם הדברים שצריך לברר כדי לוודא שלא תרכשו משהו לא מתאים לכן, או שתשלמו כסף מיותר}

^{החלטתם לרכוש דירה, אחת ההחלטות החשובות שאדם ממוצע עושה בחייו ולרוב גם ההשקעה הכספית הגדולה ביותר שלו. אתם עומדים לעבור חוויה מרגשת ועוצמתית, אך גם מעייפת ולעיתים מרגיזה עד שתראו עצמכם יושבים בנחת בכורסא בסלון ביתכם החדש. אם מדובר בדירה חדשה, זה עלול להימשך למעלה משנתיים. כדי להקל עליכם את הדרך, הנה מדריך בסיסי לרכישת דירה שבו יש הנחיות בעיקר למה צריך לבדוק לפני שחותמים על החוזה.}

להיצמד לתקציב

בניגוד לדירת יד-שנייה, שבה אתם יודעים מראש מה גודל הדירה שאתם הולכים לראות, בפרויקט חדש ינסו לפתות אתכם להוסיף עוד 200 אלף שקל ולקנות דירה גדולה יותר. יש לא מעט המתפתים לקנות פנטהאוז אז הם לוקחים משכנתה גדולה ממידותיהם האמיתיות. אז מגיעים הסיפורים על מי שקנו דירה ולקחו לשם כך הלוואת משכנתה מעל לכוחותיהם, ובסוף הפסידו את הדירה לבנק.

לכן, בשלב ראשון בודקים כמה כסף יש לכם כהון עצמי יחד עם העזרה מההורים, מכירת הדירה הקיימת (אם יש), ובדיקה עקרונית בבנק או עם יועץ משכנתאות לגבי גובה המשכנתה שאתם יכולים לקבל. מאידך, כן לחשוב על חדר נוסף, אם אתם מתכננים להרחיב בעתיד את המשפחה – בתנאי שזה עומד בתקציב.

בדיקה ראשונית

אתם יודעים מה התקציב שלכם ויודעים לאיזה אזור אתם רוצים לעבור; זה השלב בו תתחילו לחפש את הדירה המתאימה. האופציות לחיפוש הן: אתרי אינטרנט, לוחות הנדל"ן בעיתונות, מתווכים, שלטים  וגם המלצות מחברים/משפחה.

כיווני אוויר. אם אתם אוהבים דירה חמה (כולל בקיץ...) בחרו דירה שרוב הקירות שלה פונים לכיוון דרום; לעומת זאת, חשיפה מרבית לכיוון צפון תחסוך לכם מזגן בקיץ, אבל פירושה גם קור בחורף וכן הלאה.

תכנון פנימי ותשתיות. בדקו אם התכנון הפנימי של הדירה מתאים לכם; האם יש לדירה דוד שמש? זה יתרון, כי הוא חוסך הרבה חשמל; שימו לב כמה תצטרכו להשקיע בדירה – אם אין מזגן, או שהמזגן ישן, מצב הצנרת, רטיבויות בתקרה ובקירות, מצב הריצוף. האם תצטרכו להוריד קירות? אל תסתפקו בבדיקת דירה אחת - בדקו כמה דירות וחשבו על הצרכים שלכם בטווח הקצר ובטווח הארוך. שימו לב – אם הדירה מתאימה לכם באופן כללי, אבל היא במצב מוזנח או שהיא בקומה פחות מבוקשת (קומה ראשונה למשל), תוכלו להוריד במחיר. בדקו את חדר האשפה – מצבו יספר לכם גם על טיב השכנים בבניין.

לא לפחד לשאול. כשקונים דירה חדשה מקבלן, לעיתים זה מתחיל משרטוט על נייר או הדמיה ממוחשבת, ולא דירה קיימת. בררו במשרד המכירות –

איך ייראה הפרויקט? 

כמה דירות יהיו בכל בניין? 

איזה סוג דירות יהיו בו מבחינת שטחים, קרקע, דירות גג? 

כמה זמן ייקח עד להשלמת הפרויקט וכניסה לדירה?

 מיהו היזם?

 מיהו קבלן הבנייה עצמה? 

לא פעם קבלן הבנייה הוא חברה אחרת מהחברה היזמית האם יש ליזם היתר בנייה לפרויקט? 

אם לא, בקשו זכות ביטול אם לא יתקבל היתר בתוך תקופה מסוימת.

 מיהו האדריכל של הפרויקט?

 מי הבנק שמלווה אותו?

 מהו מועד האכלוס? 

האם אפשר לבצע שינויים בתכנון הפנימי של הדירה?

 כמה זה יעלה לכם? 

וכמובן – מחיר הדירה. זה השלב לדלות כמה שיותר מידע מבלי להתחייב לדבר.

בדיקת הסביבה

בדקו את סביבת הבניין. שימו לב למפגעים או למטרדים סביבתיים כגון בניין ציבורי העלול לגרום לרעש, מזבלה, מבני תעשייה, תחנת אוטובוס או שטח פתוח שיש סיכוי שיבנו עליו. אם זה חשוב לכם – בדקו אם יש בסביבת הפרויקט  בתי ספר, גני ילדים, גנים ירוקים, מרכז מסחרי.

חשוב לדעת גם מה מתוכנן לקום בקרבת הפרויקט בעתיד. לא תרצו לגלות יום אחד שצמח לכם מגדל מול העיניים שמסתיר את הנוף. את זה ניתן לבדוק בוועדה המקומית שברשות המקומית בה נבנה הפרויקט.

בעלות קיימת על הדירה

בדקו היטב מי בעלי הדירה או קרקע עליה נבנה הפרויקט; בקשו לראות תעודת זהות של מי שמוצג כבעלי הדירה ובדקו בטאבו (יש אתר באינטרנט בתשלום) אם הוא באמת הבעלים. נוסף לכך, תוודאו שאין עיקולים, או שעבודים.

בדירה חדשה - יש לוודא כי חברת הבנייה היא בעלת הקרקע (בטאבו, או בחכירה מהוונת ממינהל מקרקעי ישראל, או בחכירה לטווח של עשרות שנים). הקרקע יכול להיות גם בבעלות גורם אחר עמו קשור הקבלן בעסקת קומבינציה. ברשם הקבלנים שבאתר משרד הבינוי והשיכון תוכלו לבדוק גם אם הוא קבלן מורשה.

מה כולל מחיר הדירה?

אם מדובר בדירה חדשה, בררו מראש אם המחיר כולל מע"מ. אם המחיר אינו כולל מע"מ, קחו בחשבון תוספת של  17% (נכון להיום). בדקו אם המחיר כולל חניה, וכמה יעלה לכם לעשות שינויים במפרט הדירה. בררו את אופן הצמדת התשלומים למדדים. אגב, קבלנים נוטים לתת הנחות גדולות יותר לדירות הראשונות שנמכרות בפרויקט ולדירות האחרונות אתן הוא נתקע בעוד הפרויקט כבר מאוכלס – אבל חשוב שזה לא יהיה הקריטריון היחיד לטובת לקניית הדירה.

מחיר דירת יד-שנייה (לאחר שהגעתם להסכמה עם המוכר) הוא סופי. עם זאת, אם הכניסה היא בעוד שנה ויותר, יש מוכרים המצמידים את התשלומים למדד/לדולר וכד'.

כמה תעלה לכם הדירה?

זה לא דומה למחיר הדירה; ההוצאות שתהיינה לכם בגין רכישת הדירה אינן מסתכמות במחיר החוזי של הדירה אלא הן תהיינה גבוהות יותר והן תכלולנה לא מעט תשלומים נוספים לגורמים אחרים, אותם חשוב לקחת בחשבון.

בין ההוצאות הנוספות הנפוצות: מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, מס שבח ,שכר טרחת עורך דין,  דמי תיווך,  עלויות מעבר (במיוחד אם צריך לשכור דירה עד לכניסה לדירה החדשה), הובלה, שיפוץ ועלויות משכנתה. מדובר בעשרות אלפי שקלים ואף יותר, אם מדובר באזורים יוקרתיים.

חוזה

הגעתם למסקנה שאתם רוצים ויכולים לקנות את הדירה? זה השלב שבו רצוי שיהיה לכם עורך דין משלכם, כזה המתמחה בתחום הנדל"ן. שכר הטרחה של עורך הדין הוא לרוב בין 1% ל-2% ממחיר הדירה החוזי; אתם אמורים לשלם מחצית מזה לעורך הדין שלכם. לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים. בקשו טיוטת חוזה ותעבירו אותה לעורך הדין שלכם. זיכרון דברים כמוהו כחוזה לכל דבר, וחתימה עליו מצמצמת את כושר המיקוח בעת החתימה על החוזה עצמו.

בדירה מקבלן -  הקפידו שבחוזה מצוין מחיר הדירה הסופי לאחר ההנחה ולאחר הוצאות פיתוח, ומצוינים גם התשלומים הנוספים שיהיה על הקונה לשלם: מע"מ, חניה, דוד שמש, חיבור לחברת חשמל למים ולגז, הוצאות פיתוח הוצאות רישום הדירה בטאבו וכו'. שיצוין סוג ההצמדה – בדרך כלל החוב שנותר מוצמד למדד תשומות הבנייה, שלרוב הוא גבוה ממדד המחירים לצרכן. אולי עדיף לכם לבקש (לא בטוח שהקבלן יסכים) להצמיד את החוב שנותר (מחיר הדירה פחות התשלומים שכבר שילמתם) למדד המחירים לצרכן, בשנים האחרונות הוא נמוך. הקפידו לקבל שרטוט החניון ובו מצוין מקום החניה שלכם.

מועד הכניסה – וודאו עם הקבלן מועד מוגדר למסירת המפתח לידיכם וקבלת פיצוי, אם הוא מאחר במסירה יותר מחודשיים-שלושה, כולל בגלל "כח עליון". הפיצוי יכלול גם ריבית  על הכסף שכבר שולם לקבלן ודמי שכירות ראויים.

הגנה על כספכם

הקפידו על המצאת ערבויות (ערבות בנקאית, ביטוח וכדומה) מצד המוכר, ובעיקר אם מדובר בחברת בנייה, כדי להגן על הכספים שתשלמו על חשבון הדירה. בנוסף, שימו לב שלוח התשלומים מתאים למועדי התשלומים מהדירה שאתם מוכרים, לדוגמה.

הקדמת תשלומים

בררו מראש אם ניתן לשנות את גובה התשלום ומועדיו. כאמור, כל מה שעוד לא שילמתם צמוד למדד תשומות הבנייה, בדרך כלל. אם יש לכם כסף, ואתם מקבלים בטוחות מהקבלן על כסף ששולם לו, עדיף לשלם יותר בהתחלה ולהקטין את החוב הצמוד למדד. יש אפילו מי שממליצים לקחת משכנתא עם גרייס (דחיית תשלום הקרן) לכמה חדשים, ואף לשנה, ולשלם תשלום גדול יותר לקבלן ולחסוך הרבה כסף של הצמדת המדד. עם זאת, לא לשלם הכל מראש – השאירו את ה-10% לתשלום האחרון כדי שיהיה לכם קלף מיקוח לפני קבלת הדירה לידיכם.

גל אוסובסקי איש הנדלן שלכם צרו קשר עוד היום לגבי נדלן גל אוסובסקי איש הנדלן שלכם